10家房仲8家赔 新一波整併淘汰赛惨烈开打
时间:2020-08-07 出处:N快生活
蓝店长,45岁,深耕新北市三峡北大特区房仲市场多年,过去因年营业额常排名全台前5,曾经连续3年得到知名房仲总部表扬,是当地同业羡慕的「百万经纪人」。没想到却在前不久,因不堪成交量低迷,业绩常态性「挂蛋」,黯然退出老东家股份,离开苦心经营多年的领域,改行做起保健食品直销商。蓝店长指出,目前房仲生态是1

蓝店长,45岁,深耕新北市三峡北大特区房仲市场多年,过去因年营业额常排名全台前5,曾经连续3年得到知名房仲总部表扬,是当地同业羡慕的「百万经纪人」。没想到却在前不久,因不堪成交量低迷,业绩常态性「挂蛋」,黯然退出老东家股份,离开苦心经营多年的领域,改行做起保健食品直销商。

蓝店长指出,目前房仲生态是10家仲介8家赔,房市景气循环是常态,但过去从来没有像现在这幺难经营,以一个20人团队为例,每月店租金、祕书费、水电、房仲加盟月费等开销至少就要逾40万元,只要全店没成交半件,「等于每月40、40万元的烧,」去年营收不到往年两成,直接影响到月收入,「真的好苦!」

蓝店长算是抽身早的,他有伙伴每天从早上九点上班整理资料、call客,晚上带看,假日仍不停歇,日日工作到深夜,却连续半年没成交,「就像是做白工。」由于是高专,没成交就没有薪水(奖金),每个月都在吃老本。最近,终于受不了,跑去兼职Uber贴补家用。

市场急冻 业务人员换头路

2015年是房仲业直打冷颤的一年。全台买卖移转栋数仅29.4万栋,为1991年开始统计以来第三低,比起2006年高点45万栋,少了35%。

再从準确的房仲营业保证基金统计数字来看,因按《不动产经纪业管理条例》规定,每家不动产仲介公司成立时,必须向不动产仲介经纪营保基金缴交会费,退出后一年内委员会要退还25万元保证金,故能反映实际进退场的房仲数。

不动产仲介经纪营保基金主委黄鹏䛥表示,2015年营保金呈现缴少退多现象,以2014和与2015年相较的年度缴存金额比较,2015年大减61.76%,降幅为「史上新高」,预估今年需要退还保证金业者逾1300家,退费总额超过3.3亿元,显见市场很不乐观。

今年初,东龙不动产董事长王栋隆便大胆预估,农曆年后,有三分之一的从业人员面临失业或转业的危机。

中信房屋行销企画部副理江龙名指出,撇除直营体系,就房仲加盟体系来说,成交量创新低,致使去年为政府打房以来,房仲业者变化最剧烈的一年。一般而言,一遇上房市不佳,通常由多人合资经营的加盟店,内部股东的想法会出现分歧、震荡,有的人选择释股退出,留下愿意支撑的业主,为咬牙经营,会开始精省成本,可能是找便宜店面,或是转换房仲品牌以应对寒冬。

危机就是转机,有人毅然决然出场,就会有人趁市场混乱时入场。房仲市场同样如此,记者观察到,儘管市场寒风,近日房仲业者变动的步伐反而愈来愈大,改变后的新模式悄然成形。

坐拥台湾房仲加盟第一大的永庆房产集团董事长孙庆余日前表示,房市降价趋势将加速淘汰同业,规模才是决定房仲未来生存空间的重要因素,孙庆余直言要趁今年再拓店数,力拚三成的成交市占率,总销金额则以5000亿元为目标。

无独有偶,去年11月,台湾房屋集团宣布取得台中连锁房仲品牌永春不动产约50家店的经营权,震撼业界,也打响了整併的第一炮。儘管后续合作进度不如预期,却也让房仲市场板块的挪移现象浮出台面。

低价争加盟 东龙祭奇招

近来动作最大的,当属从台北内湖起家的东龙不动产,它以低价抢市,祭出免保证金、免加盟金,前两年免月费的「三免」优惠(第三年起月费3000元)创下房仲月费最低纪录,吸引店东跳槽;还有,若跟老东家提前解约,东龙还帮付保证金,相信如此抢市下,今年可望展店80家。

东龙董事长王栋隆对记者直言,如今开一家店等于赔一家,但未来在资源战、团体战的时代,最后还是大者恆大,小品牌、自有品牌生存空间会愈来愈小,也因此,成立时间不敌大连锁品牌的东龙,「全部要重新开始投入来不及,不如直接花钱找伙伴。」

王栋隆看上的是在地小品牌。他指出,除了双北、台中、高雄以加盟为主的市场外,其余二线城市以当地自有品牌为主流,如桃园的苹果房屋、云林的早安房屋、台南大丰富房屋、南北房屋等,这些品牌缺资源、缺资金,多半打不出该区域,若能由东龙领头,好比用交换股权等方式一起整合,布建好全台北中南东的训练、流通处,就能「小虾米对抗大鲸鱼」。通路一有,不管是跟建商谈条件,或是批物件回来销售,都能享有一定优势。

除了整併,还有同业合作、加乘互补的情况,好比经营一般二手市场的东森房屋与专精豪宅的大师房屋开启合作,进行流通联卖,双方不仅共同销售中古屋、共抢国内代销市场,更携手海外。

不只实体的合併、合作,更有破天荒的线上联手。4月中,为了合作流通,创造更大效益,目前市场涵盖率达六成的乐屋网董事长詹宏志找来10家大型房仲品牌,谈好刊登物件可与加盟总部直接串联,使各品牌官网同步更新,连直营体系的信义房屋也罕见地携手加入,力抗不景气。

进军海外与商仲市场

国内市场难做,房仲业者纷纷开拓海外市场,像台湾房屋、中信房屋、大师房屋、全国不动产、美商ERA易而安不动产等都向外发展。专做海外的房仲业者更是雨后春笋般成立,如亚太国际地产集团、蓝海房屋等。此外,太平洋房屋与专做海外房地产投资顾问服务的长富地产签下合作备忘录,提供客户海内外更多谘询与选择。

也有业者将触角向内延伸,如全国不动产成立商仲事业部,在过去一年试营运中,已成功转介客户成交多笔农地、店面,跨区域成交,从台北到屏东、从花莲到澎湖。

面对当下低迷的环境,全国不动产加盟事业处资深经理林于欣直言,现下「房仲总部高姿态的想法都要换脑袋!」意思是说,过去房市好时,总部能关在门内等业主加盟,如今在竞争、抢版图的现在,要主动出击,增加下乡频率,给在地店头打气,亲自市调需改进之处,才能巩固既有店数,提供适切的资讯、后台服务,也能增进交流。

以全国不动产为例,原本两个月才下南部,和各地店东交流、开会,现改为一个月一次,甚至更频繁,并找来更多的人,让北、中、东部的店东一起参与,使好物件更能在内部互相快速流通,林于欣打趣地说,有一次,台东加盟店在会议上说有件1000多万元的农舍,马上引起各区域店头热烈询问,有兴趣置产的店东兴趣浓厚,「还差点在会议上就成交了!」

此外,为了节省房仲庞大的管销成本,全国不动产亦率先开放台北市及双和地区二楼以上办公室加盟,就是不希望房市寒冬把加盟主逼走的弹性策略。

在房地产业界逾20年的黄鹏䛥认为,这波不景气,投机客退场,让自住客成为市场主流,房仲业者的淘汰赛已经开打,虽然途中难免中箭落马,但凡历经剧烈波动能留下的,就是能站在自住客角度设想的业者。未来,只有专心服务自住客的业者才有发展前景,对自住客而言,反而是最好杀价看好房的机会。

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